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Rent to buy, acquisto programmato, affitto con riscatto e altre formule d’acquisto

Pubblicato da Zenith in Comprare casa · 9/4/2015 11:19:25


Con la difficolta ad ottenere il mutuo e le possibilità economiche sempre più ridotte negli ultimi anni per far fronte a questi scenari abbiamo assistito al fiorire di nuove formule di compravendita. In questo ventaglio di formule, troviamo la più famosa RENT TO BUY o Help to buy (letteralmente aiuto all’acquisto), LA VENDITA PROGRAMMATA e L’AFFITTO CON RISCATTO tra le più famose ed altre come il contratto di locazione con patto di futura vendita, la promessa d’acquisto con facoltà di recesso ed altre ancora, meno utilizzate.
In questo post voglio parlare delle più famose Rent to buy, Acquisto programmato e Affitto con riscatto.
Si tratta di formule che permettono attraverso una sottoscrizione di un programma di preparazione all’acquisto di poter comprare un’immobile senza dover versare subito al venditore l’intero prezzo pur cominciando a goderne l’utilizzo.
Con la formule RENT TO BUY l’acquirente dovrà versare al proprietario una caparra indicativamente del 5-6% del prezzo di compravendita concordato ed un canone mensile maggiorato rispetto a quello di mercato secondo gli accordi fissati. Questo sovrapprezzo viene pagato per il privilegio di avere l’opzione di un futuro riscatto dell’immobile, di questo canone una quota che oscilla dal 10 al 50% verrà trattenuta dal venditore perché dovrà far fronte alle imposte da redditi di locazione (circolare 4/E del 19 febbraio 2015), mentre la rimenente andrà a riduzione del prezzo di compravendita. La durata può variare dai 30 ai 60 mesi trascorsi i quali si andrà a perfezionare la vendita con il rogito notarile.
La formula della VENDITA PROGRAMMATA è simile a quella del Rent to buy, ma a differenza di essa le rate vengono considerate caparra confirmatoria. E’ un vero e proprio preliminare di compravendita con il quale l’acquirente versa una quota iniziale del 5-10% parte della quale è considerata caparra confirmatoria e parte acconto prezzo per consentire all’acquirente di recuperarne parte nel momento in cui non si possa procedere al rogito definitivo. Per l’intera durata del preliminare, l’acquirente versa al venditore le rate mensili che andranno a costituire la caparra confirmatoria e a scorporarsi interamente al prezzo finale. E’ importante che tutte le rate siano tracciabili, per cui devono essere pagate con bonifico o assegno. Alla scadenza del contratto si procederà all’atto pubblico di compravendita.
Nel caso dell'AFFITTO CON RISCATTO, invece, il contratto si identifica con un normale contratto di locazione dove andrà però inserita la clausola che permetterà all'inquilino, non necessariamente a fine locazione, di acquistare l'immobile (opzione di riscatto) detraendo dal prezzo finale, in tutto o in parte, i canoni già corrisposti al proprietario. La sostanziale differenza tra i due è che l'affitto con riscatto non fornisce alcuna garanzia circa l'effettiva conclusione futura della compravendita dell'immobile, non essendoci da parte dell'inquilino una promessa all'acquisto ma soltanto una possibilità di esercitare l'opzione di riscatto.
In tutti questi casi le spese di gestione ordinarie saranno a carico dell’acquirente/locatario, mentre quelle straordinarie rimarranno a carico del venditore.
Queste formule offrono vantaggi sia all’acquirente che al venditore, inoltre facilita l’ottenimento del mutuo perché si viene a creare uno storico creditizio che dimostrerà alla Banca che hai puntualmente pagato per tutto il periodo un importo mensile rendendoti così un cliente collaudato. Prima di stipulare questi contratti, soprattutto i primi due, è buona norma tutelarsi specialmente se si acquista da impresa, per questo si consiglia la stipula del contratto davanti ad un notaio che provvederà anche alla trascrizione del contratto nei pubblici registri.
Si spera che con queste formule alterative all’acquisto il mercato possa essere un po’ più dinamico e cominciare a riprendersi.




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